Kapitaldienstdeckungsgrad-Rechner die Kennzahl der Banken
Gib das Nettobetriebsergebnis der Immobilie und dein Wunschdarlehen ein. Die Skala zeigt, wo der Deckungsgrad zwischen Unterdeckung, knapp, ausreichend und komfortabel landet.
1,25 ist die übliche Hürde
Die meisten Banken wollen, dass die Einnahmen den Kapitaldienst mindestens 1,25-fach decken.
Das Betriebsergebnis ist vor Kredit
Das Nettobetriebsergebnis steht vor dem Kapitaldienst. Die Rate vorab abzuziehen zählt sie doppelt.
Was ist der Kapitaldienstdeckungsgrad?
Auf einen Blick
Der Kapitaldienstdeckungsgrad sagt, wie oft die Betriebseinnahmen einer Immobilie die Kreditraten decken, die sie tragen muss. Bei 1,00 entsprechen die Einnahmen genau den Raten, es bleibt nichts übrig; bei 1,25 liegt ein Viertel des Kapitaldienstes als Puffer darüber. Es ist die Kennzahl, an der die meisten Banken eine Anlagefinanzierung messen.
Die Kennzahl selbst ist eine einzeilige Definition. Die Arbeit steckt darin, beide Hälften richtig zu bestimmen.
Deckungsgrad = Nettobetriebsergebnis ÷ Kapitaldienst pro JahrDer Zähler ist das Nettobetriebsergebnis: Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Leerstandsansatz — aber vor jeder Kreditrate. Laut Investopedia steht der Kapitaldienst im Nenner; ihn zusätzlich vom Zähler abzuziehen würde ihn doppelt zählen und den Deckungsgrad massiv verzerren.
Der Nenner ist der jährliche Kapitaldienst. Statt dich die Rate selbst ausrechnen zu lassen, leitet dieser Rechner sie mit der Annuitätenformel aus den Kreditdaten ab und multipliziert mit zwölf:
M = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1), dann × 12Diese Kopplung ist wichtig: Ändere Laufzeit oder Zins, und der Deckungsgrad wandert mit der Rate — genau wie im Modell der Bank.
Das sind die Werte, die der Rechner voreingestellt lädt.
Nettobetriebsergebnis bestimmen
78.000 pro Jahr, nach Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Steuer und Leerstandsansatz — und vor jeder Kreditrate.
Monatsrate ableiten
750.000 zu 6,5 % über 25 Jahre (300 Raten) ergeben 5.064,05 im Monat.
Auf das Jahr hochrechnen
5.064,05 × 12 = 60.768,64 pro Jahr.
Teilen
78.000 ÷ 60.768,64 = 1,28. Die Einnahmen decken den Kapitaldienst rund eineinviertelfach.
Puffer ablesen
78.000 − 60.768,64 = 17.231 im Jahr, also 1.436 im Monat Überschuss vor jeder größeren Investition.
Die Zonen der Skala sind die, in denen Kreditabteilungen tatsächlich sprechen.
Unter 1,00 — Unterdeckung. Die Immobilie trägt ihren Kredit nicht, die Lücke muss jeden Monat von woanders kommen. Bei 60.000 Einnahmen sinkt der Deckungsgrad auf 0,99 — ein monatliches Minus von 64, bevor irgendetwas repariert wurde.
1,00 bis 1,25 — knapp. Positiv, aber unter dem üblichen Minimum. Das fällt bei den meisten Banken durch, und ein einziger Leerstand oder ein neuer Steuerbescheid frisst den Rest.
1,25 bis 1,50 — ausreichend. Der Standardzielwert. Banken bemessen Darlehen so, dass genau dieser Wert herauskommt — deshalb lohnt es, den Deckungsgrad vor der Anfrage zu rechnen und nicht danach.
Über 1,50 — komfortabel. Luft für Leerstand, Reparaturen und einen höheren Zins bei der Anschlussfinanzierung.
Die Laufzeit ist der schnellste Hebel. Dieselben Einnahmen und dasselbe Darlehen über 30 statt 25 Jahre heben den Deckungsgrad von 1,28 auf 1,37, weil die Rate auf 4.740,51 fällt. Über 20 Jahre sinkt er auf 1,16. An der Immobilie hat sich nichts geändert.
Zinsrisiko zeigt sich hier zuerst. Zu 7,5 % statt 6,5 % fällt dieselbe Finanzierung auf 1,17 — unter die Hürde. Wenn du in einen unbekannten Zins hinein umschuldest, teste den Deckungsgrad mit einem Zins über dem heutigen.
Für die Rate allein nimmst du den Kreditrechner, für die Restschuld über die Zeit den Tilgungsplan-Rechner.
Was die Kennzahl abbildet — und was nicht
Dieser Rechner dient Informations- und Planungszwecken. Die Arithmetik ist exakt; das Risiko steckt in den Eingaben.
- Definitionen des Betriebsergebnisses schwanken. Banken setzen eigene Leerstands-, Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen an, oft strenger als die des Eigentümers. Rechne damit, dass ihr Wert niedriger ausfällt als deiner.
- Größere Investitionen fehlen. Ein neues Dach oder eine neue Heizung taucht im Betriebsergebnis nicht auf, leert aber den Überschuss.
- Nur ein Darlehen. Bei einer zweiten Grundschuld oder Mezzanine-Finanzierung gehört der gesamte Kapitaldienst in den Nenner.
- Tilgungsfreie Zeiten schönen die Kennzahl. Manche Banken rechnen deshalb mit einer fiktiven tilgenden Rate.
- Objekt oder Gesamtengagement. Manche Häuser prüfen das ganze Portfolio des Kreditnehmers statt der einzelnen Immobilie.
Vergleiche die Kennzahl mit der Berechnung deiner Bank und konsultiere vor einer Anlagefinanzierung einen Finanzberater oder Steuerberater.