Immobilienkredit-Beleihungsrechner was die Bank auszahlt
Gib Immobilienwert, Restschuld und den Beleihungsauslauf der Bank ein. Du bekommst den verfügbaren Betrag und die passende Rate.
Die Obergrenze entscheidet
Banken deckeln die Gesamtschuld auf die Immobilie, üblich zwischen 80 und 90 Prozent des Werts.
Eigenkapital und trotzdem null Spielraum
Liegt dein Darlehen bereits über der Obergrenze, ist der verfügbare Betrag null.
Wie viel kannst du auf deine Immobilie aufnehmen?
Auf einen Blick
Ein Immobilienkredit auf bestehendes Eigentum ist eine feste Einmalsumme, nachrangig auf dem Objekt besichert. Aufnehmen kannst du nicht dein Eigenkapital, sondern den Beleihungsauslauf der Bank auf den Immobilienwert, abzüglich allem, was bereits auf dem Objekt lastet.
Zwei Schritte, und den zweiten überspringen die meisten.
verfügbar = (Immobilienwert × max. Beleihungsauslauf) − RestschuldLaut den Leitlinien des Consumer Financial Protection Bureau heißt Beleihungsauslauf: Jede Grundschuld zählt, nicht nur die neue. Deshalb wird die Restschuld abgezogen und nicht ignoriert.
M = P · i · (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)Obergrenze auf den Wert anwenden
450.000 × 85 % = 382.500 zulässige Gesamtschuld auf das Objekt.
Bestehende Schuld abziehen
382.500 − 260.000 = 122.500 verfügbarer Kreditbetrag.
Mit dem Eigenkapital vergleichen
Wert minus Restschuld sind 450.000 − 260.000 = 190.000 Eigenkapital. Die Obergrenze sperrt davon 67.500.
Aktuellen Beleihungsauslauf prüfen
260.000 ÷ 450.000 = 57,8 %, bequem unter der 85-%-Grenze — deshalb ist überhaupt etwas verfügbar.
Und nun der harte Fall
Eine Immobilie für 300.000 mit 280.000 Restschuld bei 80 % Obergrenze: Die Grenze liegt bei 240.000 und damit schon unter dem Darlehen. Verfügbar: null, trotz 20.000 Eigenkapital und 93,3 % Beleihungsauslauf.
Ein Ergebnis von null ist eine Information, kein Fehler. Es heißt, dass deine bestehende Schuld schon auf oder über dem liegt, was diese Bank zulässt. Dann hilft nur: warten, bis die Restschuld sinkt oder der Wert steigt — oder eine Bank mit höherer Grenze suchen, meist gegen höheren Zins.
Der Abstand zwischen Eigenkapital und verfügbarem Betrag ist die Obergrenze bei der Arbeit. Banken lassen ein Polster, damit ein fallender Markt das Objekt nicht sofort überschuldet. Bei den Voreinstellungen sind das 67.500.
Dein aktueller Beleihungsauslauf sagt den Zins voraus. Je niedriger er ist, desto besser die Konditionen, weil das nachrangige Darlehen besser geschützt ist.
Den Höchstbetrag auszuschöpfen ist selten richtig. Die Zahl hier ist eine Grenze, keine Empfehlung — die Rate skaliert mit dem, was du tatsächlich aufnimmst.
Der Wert ist eine Schätzung, bis ein Gutachter etwas anderes sagt. Banken lassen selbst bewerten und rechnen mit dieser Zahl. Fällt der Wert niedriger aus als deine Schätzung, sinkt der verfügbare Betrag um 85 % der Differenz.
Obergrenzen unterscheiden sich nach Bank, Bonität und Objektart. Kapitalanlagen und Zweitwohnsitze werden meist niedriger beliehen als selbst genutztes Wohneigentum. Gib die Grenze ein, die dir wirklich genannt wurde.
Nebenkosten fehlen. Gutachten, Grundbuch und Bearbeitungsgebühren sind bei nachrangigen Darlehen üblich, manche Banken schlagen sie auf den Saldo.
Das ist ein nachrangiges Darlehen auf dein Zuhause. Im Verwertungsfall wird das erste Darlehen zuerst bedient — deshalb der höhere Zins, und deshalb gefährden ausbleibende Raten das Objekt.
Ob Zinsen absetzbar sind, hängt von Verwendung und Land ab und ist hier nicht abgebildet. Frag eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater, statt es anzunehmen.
Dieser Rechner dient Informationszwecken und Planungszwecken und ist kein Rechts- oder Steuerrat. Konsultiere eine Finanzberaterin oder einen Steuerberater und überprüfe die steuerlichen Anforderungen deiner Situation, bevor du deine Immobilie beleihst.
Für eine variable Kreditlinie statt einer festen Einmalsumme siehe den HELOC-Rechner. Für das erste Darlehen selbst nutze den Hypothekenrechner.