Hypothekenrechner die volle Monatsbelastung
Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Laufzeit ergeben die Darlehensrate. Mit Grundsteuer und Gebäudeversicherung wird daraus die Zahl, die wirklich jeden Monat vom Konto geht.
Nicht nur Tilgung und Zinsen
Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung — die vier Teile einer echten Wohnbelastung.
Ohne Restschuldversicherung
Unter rund 20 % Eigenkapital verlangen viele Banken Aufschläge, die hier nicht enthalten sind.
Was macht ein Hypothekenrechner?
Auf einen Blick
Ein Hypothekenrechner macht aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit die monatliche Wohnbelastung — und rechnet, anders als ein reiner Kreditrechner, die beiden Posten mit ein, die praktisch jede Immobilie begleiten: Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Genau diese Summe zählt, wenn es um Bezahlbarkeit geht.
Es sind zwei unabhängige Schritte, und sie zu verwechseln ist der häufigste Grund, warum Wohnbudgets zu knapp geplant werden.
Schritt eins ist das Darlehen. Finanziert wird der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, und ein Festzinsdarlehen ist eine klassische Annuität: jeden Monat dieselbe Rate, die zuerst die aufgelaufenen Zinsen deckt und mit dem Rest die Restschuld senkt.
M = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)Schritt zwei ist alles andere. Grundsteuer und Gebäudeversicherung sind Jahresbeträge; viele Banken ziehen ein Zwölftel davon zusammen mit der Rate ein. Dieser Rechner teilt genauso, damit die Kennzahl direkt mit einem Bankangebot vergleichbar bleibt.
Laut Consumer Financial Protection Bureau schlagen Steuer und Versicherung regelmäßig 15 bis 30 % auf Tilgung und Zinsen drauf — deshalb ist eine reine Darlehensrate noch kein Wohnbudget. Bei den voreingestellten Werten sind es 550 im Monat, also 27 %.
Zwei Dinge fehlen bewusst. Restschuld- und Risikoaufschläge greifen unter rund 20 % Eigenkapital und werden je Bank und Bonität unterschiedlich bepreist; ein Standardwert wäre erfunden. Hausgeld und Instandhaltung hängen am Objekt. Beides ist real und gehört in deinem Budget auf die gezeigte Zahl obendrauf.
Das sind die Werte, die der Rechner voreingestellt lädt.
Finanzierungsbedarf ermitteln
400.000 − 80.000 = 320.000. Das Eigenkapital sind 20 % des Kaufpreises — die übliche Schwelle für gute Konditionen.
Jahreszins in Monatszins umrechnen
6,5 % ÷ 12 = 0,541667 % pro Monat, als Dezimalzahl 0,0054167, über 30 × 12 = 360 Raten.
Annuitätenformel anwenden
Die Rate aus Tilgung und Zinsen beträgt 2.022,62 im Monat.
Nebenkosten dazurechnen
4.800 Grundsteuer ÷ 12 = 400. 1.800 Versicherung ÷ 12 = 150. Wohnbelastung gesamt: 2.572,62.
Auf die Gesamtkosten schauen
360 Raten zu 2.022,62 ergeben 728.142 Rückzahlung auf ein Darlehen von 320.000 — 408.142 an Zinsen, mehr als die geliehene Summe.
Die Monatszahl beantwortet die Bezahlbarkeit, die Gesamtsumme den Wert — und beide zeigen oft in verschiedene Richtungen.
Die Laufzeit ist der größte Hebel auf die Gesamtkosten. Dieselben 320.000 zu 6,5 % über 15 Jahre kosten 2.787,54 im Monat — 765 mehr — aber die Zinsen fallen von 408.142 auf 181.758. Die halbe Laufzeit spart mehr als die Hälfte der Zinsen, weil die Restschuld viel kürzer steht.
Eigenkapital wirkt doppelt. Von 20 % auf 10 % steigt der Finanzierungsbedarf auf 360.000, die Rate auf 2.275,44 und die Zinsen auf 459.160 — plus üblicherweise ein Risikoaufschlag. Rund 253 im Monat und 51.000 über die Laufzeit für die 40.000, die du nicht eingebracht hast.
Ein Zinspunkt ist über 30 Jahre viel wert. Zu 5,5 % statt 6,5 % kostet dasselbe Darlehen 1.816,92 im Monat und 334.093 Zinsen — rund 206 im Monat und 74.000 insgesamt weniger.
Nebenkosten wandern. Grundsteuerbescheide und Versicherungsprämien werden jährlich neu festgesetzt, deshalb bewegen sich diese Anteile auch bei festem Zins. Rechne damit, dass die Gesamtrate über die Jahre langsam steigt.
Für die Aufteilung Rate für Rate nimmst du den Tilgungsplan-Rechner. Für ein Darlehen ohne Steuer und Versicherung ist der Kreditrechner einfacher.
Was diese Schätzung enthält — und was nicht
Dieser Rechner dient Informations- und Planungszwecken und bildet ein Festzinsdarlehen mit vollständiger Tilgung und monatlicher Verzinsung ab. Er ist kein Bankangebot.
- Risikoaufschläge fehlen. Unter 20 % Eigenkapital berechnen die meisten Banken einen Zuschlag, der von Beleihungsauslauf und Bonität abhängt.
- Kaufnebenkosten fehlen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler fallen beim Kauf an und stecken nicht in der Rate.
- Steuer und Versicherung sind Schätzwerte. Beide werden jährlich neu festgesetzt und schwanken stark nach Gemeinde — nimm nach Möglichkeit deinen eigenen Bescheid und dein eigenes Angebot.
- Variable Zinsen gelten nur bis zur ersten Anpassung. Alles danach ist eine Prognose zum heutigen Zins.
- Hausgeld und Instandhaltung fehlen. Plane sie getrennt ein.
Summen werden aus ungerundeten Monatswerten gebildet, angezeigte Beträge auf zwei Nachkommastellen gerundet. Vergleiche jede Zahl mit dem verbindlichen Angebot deiner Bank und konsultiere vor dem Abschluss einen Finanzberater.