HELOC-Rechner vor und nach der Ziehungsphase
Gib den abgerufenen Betrag, den Zins und beide Phasenlängen ein. Du bekommst die reine Zinsrate, die Annuität, die sie ablöst, und den Abstand dazwischen.
Nur Zinsen heißt nicht gratis
Die Rate der Ziehungsphase deckt Zinsen und sonst nichts. Dein Saldo ist nach zehn Jahren exakt derselbe.
Variabler Zins
Die meisten HELOCs sind variabel. Rechne noch einmal mit zwei bis drei Punkten mehr, bevor du dich auf die Rate verlässt.
Was ist eine HELOC-Rate?
Auf einen Blick
Eine Kreditlinie auf die eigene Immobilie läuft in zwei Phasen. In der Ziehungsphase darfst du frei abrufen und zurückzahlen, und die Pflichtrate besteht nur aus Zinsen. Endet die Ziehungsphase, schließt die Linie für neue Abrufe und die Tilgungsphase beginnt: Der gesamte Saldo muss getilgt werden, also wird aus der Rate eine volle Annuität.
Die Rate der Ziehungsphase ist die einfachere: Der Betrag ist genau ein Monat Zinsen auf das, was du schuldest.
Rate = Saldo × (Jahreszins ÷ 12)Die Tilgungsrate ist die gewöhnliche Annuitätenformel, dieselbe wie hinter jedem Baudarlehen und Autokredit auf dieser Seite.
M = P · i · (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)Laut dem Consumer Financial Protection Bureau ist das Ende der Ziehungsphase der Moment, an dem Kreditnehmer am häufigsten überrascht werden; die Leitlinien der Federal Reserve sagen dasselbe.
Der Abstand dazwischen ist die Zahl, um die du planen solltest. Bei den Voreinstellungen sind es maßvolle 79,74 im Monat — aber nur, weil die Tilgungsphase doppelt so lang ist wie die Ziehungsphase. Verkürze sie, und der Sprung wird deutlich härter.
Starte mit den Voreinstellungen: 50.000 abgerufen zu 8,5 %, zehn Jahre Ziehung, zwanzig Jahre Tilgung.
Monatszins bestimmen
8,5 % ÷ 12 = 0,7083 % pro Monat.
Die Rate der Ziehungsphase
50.000 × 0,7083 % = 354,17. Über zehn Jahre sind das 42.500 Zinsen — und der Saldo steht weiterhin bei 50.000.
Die Rate der Tilgungsphase
Die Annuitätenformel über 240 Monate ergibt 433,91 und kostet weitere 54.138,79 Zinsen.
Der Sprung
433,91 − 354,17 = 79,74 mehr im Monat, das 1,23-Fache. Zinsen über beide Phasen: 96.638,79 — fast das Doppelte der Kreditsumme.
Jetzt die Tilgungsphase verkürzen
Nimm 25.000 zu 7 %, zehn Jahre Ziehung und zehn Jahre Tilgung: Aus 145,83 werden 290,27. Das ist das 1,99-Fache — die Rate verdoppelt sich praktisch über Nacht.
Genau dieser letzte Fall erwischt die Leute. Je kürzer die Tilgungsphase im Verhältnis zur Ziehungsphase, desto härter der Sprung.
Beurteile die Linie nach der Tilgungsrate, nicht nach der Zinsrate. Die erste zahlst du ein Jahrzehnt, die zweite hast du zugesagt. Passt die zweite Zahl nicht ins Budget, ist die Linie zu groß — egal wie bequem sich die erste anfühlt.
Nur Zinsen bedeutet, dass sich der Saldo nie bewegt. Zehn Jahre der Standardrate kosten 42.500 und lassen die Schuld unberührt. Das ist kein Fehler des Produkts, das ist das Produkt. Es lohnt sich nur, wenn du bewusst Flexibilität kaufst oder freiwillig tilgst.
Tilgung während der Ziehungsphase ist meist erlaubt und fast immer klug. Alles über der Mindestrate geht direkt vom Saldo ab und senkt die spätere Tilgungsrate.
Ein steigender Zins trifft beide Phasen. Da die meisten HELOCs variabel sind, folgt die Zinsrate dem Referenzsatz sofort, und die Tilgungsrate wird aus dem Zins bestimmt, der beim Start der Tilgung gilt.
Das ist eine Planungsrechnung, kein Angebot — und sie hat echte Grenzen.
Die Rechnung unterstellt einen festen Zins. Kaum ein HELOC ist fest. Die Rechnung hält deinen Zins über beide Phasen konstant — richtig zum Vergleich von Strukturen, falsch zur Vorhersage. Rechne mehrere Zinssätze durch.
Die Rechnung unterstellt, dass der Betrag vorab abgerufen und gehalten wird. Echte Abrufe schwanken monatlich, und Zinsen fallen auf den Tagessaldo an. Wer wiederholt abruft und zurückzahlt, zahlt weniger Zinsen als hier ausgewiesen — das hier ist bewusst der ungünstigste Fall.
Gebühren fehlen. Jahresgebühren, Bereitstellungs- und Schätzkosten sowie Vorfälligkeitsentgelte sind bei Kreditlinien üblich und stecken in keiner Rate.
Manche Banken verlangen statt Tilgung eine Schlussrate. Eine Minderheit beendet die Ziehungsphase mit der Fälligkeit des gesamten Saldos. Prüfe, welche Struktur dein Vertrag hat — das ändert alles.
Deine Immobilie ist die Sicherheit. Das ist besicherte Schuld. Ausbleibende Raten gefährden das Objekt, anders als bei einer Kreditkarte.
Dieser Rechner dient Informationszwecken und Planungszwecken und ist kein Rechts- oder Steuerrat. Konsultiere eine Finanzberaterin oder einen Steuerberater und überprüfe die Anforderungen deines Vertrags, bevor du eine auf deine Immobilie besicherte Linie in Anspruch nimmst.
Für eine feste Einmalsumme statt einer Linie vergleiche den Immobilienkredit-Beleihungsrechner. Wie viel eine Bank überhaupt auszahlt, rechnet dieselbe Seite aus. Zur zugrunde liegenden Tilgungsmathematik siehe den Kreditrechner.