Grundsteuer Mannheim 2025 — Hebesatz 455 %

Baden-Württemberg. Grundsteuerberechnung nach Bodenwertmodell (BW). Aktueller Hebesatz Grundsteuer B: 455 % (vorher 540 %).

Mannheim in Baden-Württemberg erhebt ab 2025 einen Hebesatz für die Grundsteuer B von 455 %. Die Berechnung folgt dem Bodenwertmodell (BW). Bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 680 € je Quadratmeter ergibt sich die Steuerlast aus der Fläche und der gewählten Nutzung.

Vor der Reform lag der Hebesatz bei 540 %. Die Anpassung ist nach Auskunft der Kommune aufkommensneutral umgesetzt: die Gesamteinnahmen der Stadt sollen auf Vorjahresniveau bleiben, einzelne Grundstücke können aber deutlich stärker belastet oder entlastet werden.

Grundsteuer Mannheim berechnen

Jahressteuer
1.407,77 €
Monatlich
117,31 €
Steuermessbetrag
309,40 €
  1. Bodenrichtwert 680 €/m² × 500 m²340.000,00 €
  2. Steuermesszahl 0.91 ‰309,40 €
  3. × Hebesatz 455 %1.407,77 €

Hebesatz vor/nach der Reform 2025

Hebesatz 2024
540 %
Hebesatz 2025
455 %
Veränderung
−15.7 %

Der Hebesatz sinkt von 540 % auf 455 % (-15.7 %).

Der Hebesatz sinkt um 15.7 % — rein rechnerisch ein Entlastungssignal, das aber durch die neuen Grundsteuerwerte oft aufgezehrt wird.

Mannheim bezeichnet die Reform als aufkommensneutral: die Stadt erwartet insgesamt keine höheren Einnahmen. Einzelne Grundstücke können sich trotzdem deutlich verschieben — Gewerbe und hochpreisige Lagen tragen meist mehr, Einfamilienhäuser in Randlagen häufig weniger.

Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die zugrundeliegenden Grundsteuerwert- und Messbescheide kommen vom zuständigen Finanzamt — wer den Wert für zu hoch hält, muss dort innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, nicht bei der Stadt.

Welches Modell gilt in Baden-Württemberg?

Bodenwertmodell (BW)

Baden-Württemberg nutzt das reine Bodenwertmodell — nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zählen, Gebäudegröße oder -alter bleiben außen vor. Für Wohnen gilt ein 30-%-Abschlag auf die Steuermesszahl (1,3 ‰ → effektiv 0,91 ‰).

So rechnet das Finanzamt und die Stadt deine Grundsteuer

  1. Schritt 1 — Bodenwert: In Baden-Württemberg zählt ausschließlich Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (in Baden-Württemberg: Ø 680 € je m²). Gebäude, Baujahr und Zustand bleiben komplett außen vor — das spart Bürokratie, belastet aber kleine Häuser auf großen Grundstücken überproportional.
  2. Schritt 2 — Steuermessbetrag: Die Bemessungsgrundlage wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert (Wohnen: 0,31 ‰ im Bundesmodell bzw. 1,3 ‰ mit 30 %-Abschlag im Bodenwertmodell). Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, festgesetzt vom Finanzamt.
  3. Schritt 3 — Jahres-Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz — in diesem Fall 455 %. Der städtische Grundsteuerbescheid bündelt das Ergebnis und legt Fälligkeiten und Raten fest.

Typische Rechenbeispiele

Einfamilienhaus (500 m² Grund · 140 m² Wohn)

Jahressteuer
1.408 €
Monatlich
117 €

Eigentumswohnung (200 m² anteilig · 75 m² Wohn)

Jahressteuer
563 €
Monatlich
47 €

Die Beispiele zeigen typische Grundrisse und rechnen mit dem Bodenwertmodell (BW) sowie dem aktuellen Hebesatz von 455 % für Wohnimmobilien. Weil Mannheim das reine Bodenwertmodell anwendet, spielt die Gebäudefläche keine Rolle — nur das Grundstück zählt. Große Grundstücke werden stärker belastet als im alten System. Für eine exakte Berechnung oben im Rechner die konkreten Flächen und — je nach Modell — Bodenrichtwert oder Wohnlage des eigenen Objekts eintragen.

Was wäre, wenn Mannheim den Hebesatz ändert?

455 %
Jahressteuer
1.408 €
Heute in Mannheim (455 %)
1.408 €
Veränderung
0 € (0.0 %)

Szenario für ein Musterobjekt (500 m² Grund, 140 m² Wohnfläche). Deine konkreten Werte oben im Rechner eintragen.

Zahlungstermine 2025

Quartalsrate
15. Feb
Quartalsrate
15. Mai
Quartalsrate
15. Aug
Quartalsrate
15. Nov

Die Grundsteuer B wird standardmäßig in vier Quartalsraten abgebucht (§ 28 GrStG) — jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag bis zum 30. September des Vorjahres ist alternativ eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich; bei Kleinbeträgen unter 30 € wird die Steuer ohnehin in einer Rate fällig.

Grundlage der Abbuchung ist der städtische Grundsteuerbescheid. Ohne erteiltes SEPA-Lastschriftmandat muss der Betrag selbst überwiesen werden — verspätete Zahlung löst nach § 240 AO einen Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat aus, zuzüglich Mahngebühren der Stadtkasse. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid hemmt die Zahlungspflicht nicht; fällige Raten sind trotz Einspruch zu zahlen, sofern keine Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt wurde.

Umlage auf Mieter

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten anteilig auf Mieter umlegen. Bei einer beispielhaften Jahressteuer von 309 € entspricht das rund 26 € pro Monat — verteilt nach Wohnflächenanteil, sofern der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Umlagefähig ist ausschließlich die laufende Grundsteuer; Grundstücksbewertung, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Instandhaltung bleiben beim Eigentümer. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe + Wohnen) muss der gewerbliche Anteil vorab herausgerechnet werden, wenn dadurch eine Mehrbelastung für Wohnmieter entstünde (BGH VIII ZR 362/03).

Mieter in Mannheim können im jährlichen Betriebskosten­abrechnung prüfen: Ist die angesetzte Grundsteuer auf den Grundsteuerbescheid der Stadt zurückzuführen? Entspricht der Verteilungsschlüssel dem Mietvertrag (meist Wohnfläche)? Wurde bei einer Reform-Senkung auch die Umlage angepasst? Fehler in einem dieser Punkte sind ein häufiger Anlass für berechtigte Einwände gegen die Abrechnung.

Mannheim im Vergleich zu ähnlichen Städten

Mannheim455 %
Karlsruhe470 %
Stuttgart400 %
Frankfurt am Main880 %

Der Hebesatz allein entscheidet nicht über die Steuerlast — der Grundsteuerwert bzw. der Bodenrichtwert je Stadt spielt eine mindestens ebenso große Rolle.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Hebesatz Grundsteuer B in Mannheim?

Ab 2025 beträgt der Hebesatz Grundsteuer B in Mannheim 455 %. Der Hebesatz sinkt von 540 % auf 455 % (-15.7 %).

Welches Bundesmodell gilt in Mannheim?

Mannheim liegt in Baden-Württemberg und berechnet die Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell (BW). Baden-Württemberg nutzt das reine Bodenwertmodell — nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zählen, Gebäudegröße oder -alter bleiben außen vor. Für Wohnen gilt ein 30-%-Abschlag auf die Steuermesszahl (1,3 ‰ → effektiv 0,91 ‰).

Wann muss ich die Grundsteuer Mannheim zahlen?

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 01.07. möglich.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann anteilig auf die Wohnfläche der Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was passiert, wenn der Grundsteuerwert in Mannheim falsch festgestellt wurde?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Gleiches gilt gegen den Grundsteuermessbescheid. Der städtische Grundsteuerbescheid kann erst korrigiert werden, wenn die Grundlagenbescheide geändert wurden.

Ist die Grundsteuer-Berechnung für Mannheim rechtsverbindlich?

Nein. Unser Rechner liefert eine realistische Schätzung auf Basis des städtischen Hebesatzes und der amtlichen Äquivalenzzahlen. Die tatsächliche Steuer ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid des Finanzamts.