Grundsteuer Frankfurt am Main 2025 — Hebesatz 880 %

Hessen. Grundsteuerberechnung nach Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen). Aktueller Hebesatz Grundsteuer B: 880 % (vorher 500 %).

Frankfurt am Main in Hessen erhebt ab 2025 einen Hebesatz für die Grundsteuer B von 880 %. Die Berechnung folgt dem Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen). Bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 1.850 € je Quadratmeter ergibt sich die Steuerlast aus der Fläche und der gewählten Nutzung.

Vor der Reform lag der Hebesatz bei 500 %. Die Anpassung ist nach Auskunft der Kommune aufkommensneutral umgesetzt: die Gesamteinnahmen der Stadt sollen auf Vorjahresniveau bleiben, einzelne Grundstücke können aber deutlich stärker belastet oder entlastet werden.

Grundsteuer Frankfurt am Main berechnen

Jahressteuer
607,20 €
Monatlich
50,60 €
Steuermessbetrag
69,00 €
  1. Grundteil + Gebäudeteil69,00 €
  2. Lagefaktor (1850 / 1850)^0,3 = 1.00069,00 €
  3. × Hebesatz 880 %607,20 €

Hebesatz vor/nach der Reform 2025

Hebesatz 2024
500 %
Hebesatz 2025
880 %
Veränderung
+76.0 %

Der Hebesatz steigt von 500 % auf 880 % (+76.0 %).

Der Hebesatz steigt um 76.0 % — ein wesentlicher Anteil der Eigentümer in Frankfurt am Main zahlt ab 2025 spürbar mehr Grundsteuer als im Vorjahr.

Frankfurt am Main bezeichnet die Reform als aufkommensneutral: die Stadt erwartet insgesamt keine höheren Einnahmen. Einzelne Grundstücke können sich trotzdem deutlich verschieben — Gewerbe und hochpreisige Lagen tragen meist mehr, Einfamilienhäuser in Randlagen häufig weniger.

Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die zugrundeliegenden Grundsteuerwert- und Messbescheide kommen vom zuständigen Finanzamt — wer den Wert für zu hoch hält, muss dort innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, nicht bei der Stadt.

Welches Modell gilt in Hessen?

Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen)

Hessen multipliziert den Flächenmessbetrag mit einem Lagefaktor (Bodenrichtwert ÷ Gemeindedurchschnitt)^0,3 — gute Lagen tragen überproportional.

So rechnet das Finanzamt und die Stadt deine Grundsteuer

  1. Schritt 1 — Flächenmessbetrag × Lagefaktor: Hessen multipliziert den bayerischen Flächenansatz mit einem Lagefaktor (Grundstücks-Bodenrichtwert ÷ Gemeindedurchschnitt) hoch 0,3. Gute Lagen tragen so überproportional mehr, ohne den vollen Wertansatz des Bundesmodells zu nutzen.
  2. Schritt 2 — Steuermessbetrag: Die Bemessungsgrundlage wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert (Wohnen: 0,31 ‰ im Bundesmodell bzw. 1,3 ‰ mit 30 %-Abschlag im Bodenwertmodell). Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, festgesetzt vom Finanzamt.
  3. Schritt 3 — Jahres-Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz — in diesem Fall 880 %. Der städtische Grundsteuerbescheid bündelt das Ergebnis und legt Fälligkeiten und Raten fest.

Typische Rechenbeispiele

Einfamilienhaus (500 m² Grund · 140 m² Wohn)

Jahressteuer
607 €
Monatlich
51 €

Eigentumswohnung (200 m² anteilig · 75 m² Wohn)

Jahressteuer
301 €
Monatlich
25 €

Die Beispiele zeigen typische Grundrisse und rechnen mit dem Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen) sowie dem aktuellen Hebesatz von 880 % für Wohnimmobilien. Frankfurt am Main gewichtet den Messbetrag mit einem Lagefaktor — Grundstücke deutlich über dem Gemeindedurchschnitt (1.850 € je m²) zahlen mehr, Randlagen etwas weniger. Für eine exakte Berechnung oben im Rechner die konkreten Flächen und — je nach Modell — Bodenrichtwert oder Wohnlage des eigenen Objekts eintragen.

Was wäre, wenn Frankfurt am Main den Hebesatz ändert?

880 %
Jahressteuer
607 €
Heute in Frankfurt am Main (880 %)
607 €
Veränderung
0 € (0.0 %)

Szenario für ein Musterobjekt (500 m² Grund, 140 m² Wohnfläche). Deine konkreten Werte oben im Rechner eintragen.

Zahlungstermine 2025

Quartalsrate
15. Feb
Quartalsrate
15. Mai
Quartalsrate
15. Aug
Quartalsrate
15. Nov

Die Grundsteuer B wird standardmäßig in vier Quartalsraten abgebucht (§ 28 GrStG) — jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag bis zum 30. September des Vorjahres ist alternativ eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich; bei Kleinbeträgen unter 30 € wird die Steuer ohnehin in einer Rate fällig.

Grundlage der Abbuchung ist der städtische Grundsteuerbescheid. Ohne erteiltes SEPA-Lastschriftmandat muss der Betrag selbst überwiesen werden — verspätete Zahlung löst nach § 240 AO einen Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat aus, zuzüglich Mahngebühren der Stadtkasse. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid hemmt die Zahlungspflicht nicht; fällige Raten sind trotz Einspruch zu zahlen, sofern keine Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt wurde.

Umlage auf Mieter

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten anteilig auf Mieter umlegen. Bei einer beispielhaften Jahressteuer von 1.628 € entspricht das rund 136 € pro Monat — verteilt nach Wohnflächenanteil, sofern der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Umlagefähig ist ausschließlich die laufende Grundsteuer; Grundstücksbewertung, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Instandhaltung bleiben beim Eigentümer. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe + Wohnen) muss der gewerbliche Anteil vorab herausgerechnet werden, wenn dadurch eine Mehrbelastung für Wohnmieter entstünde (BGH VIII ZR 362/03).

Mieter in Frankfurt am Main können im jährlichen Betriebskosten­abrechnung prüfen: Ist die angesetzte Grundsteuer auf den Grundsteuerbescheid der Stadt zurückzuführen? Entspricht der Verteilungsschlüssel dem Mietvertrag (meist Wohnfläche)? Wurde bei einer Reform-Senkung auch die Umlage angepasst? Fehler in einem dieser Punkte sind ein häufiger Anlass für berechtigte Einwände gegen die Abrechnung.

Frankfurt am Main im Vergleich zu ähnlichen Städten

Frankfurt am Main880 %
Wiesbaden955 %
Mannheim455 %
Stuttgart400 %

Der Hebesatz allein entscheidet nicht über die Steuerlast — der Grundsteuerwert bzw. der Bodenrichtwert je Stadt spielt eine mindestens ebenso große Rolle.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Hebesatz Grundsteuer B in Frankfurt am Main?

Ab 2025 beträgt der Hebesatz Grundsteuer B in Frankfurt am Main 880 %. Der Hebesatz steigt von 500 % auf 880 % (+76.0 %).

Welches Bundesmodell gilt in Frankfurt am Main?

Frankfurt am Main liegt in Hessen und berechnet die Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen). Hessen multipliziert den Flächenmessbetrag mit einem Lagefaktor (Bodenrichtwert ÷ Gemeindedurchschnitt)^0,3 — gute Lagen tragen überproportional.

Wann muss ich die Grundsteuer Frankfurt am Main zahlen?

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 01.07. möglich.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann anteilig auf die Wohnfläche der Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was passiert, wenn der Grundsteuerwert in Frankfurt am Main falsch festgestellt wurde?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Gleiches gilt gegen den Grundsteuermessbescheid. Der städtische Grundsteuerbescheid kann erst korrigiert werden, wenn die Grundlagenbescheide geändert wurden.

Ist die Grundsteuer-Berechnung für Frankfurt am Main rechtsverbindlich?

Nein. Unser Rechner liefert eine realistische Schätzung auf Basis des städtischen Hebesatzes und der amtlichen Äquivalenzzahlen. Die tatsächliche Steuer ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid des Finanzamts.