Grundsteuer Hamburg 2025 — Hebesatz 975 %

Hamburg. Grundsteuerberechnung nach Wohnlagenmodell (Hamburg). Aktueller Hebesatz Grundsteuer B: 975 % (vorher 540 %).

Hamburg erhebt ab 2025 einen Hebesatz für die Grundsteuer B von 975 %. Die Berechnung folgt dem Wohnlagenmodell (Hamburg). Bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 1.500 € je Quadratmeter ergibt sich die Steuerlast aus der Fläche und der gewählten Nutzung.

Vor der Reform lag der Hebesatz bei 540 %. Die Anpassung ist nach Auskunft der Kommune aufkommensneutral umgesetzt: die Gesamteinnahmen der Stadt sollen auf Vorjahresniveau bleiben, einzelne Grundstücke können aber deutlich stärker belastet oder entlastet werden.

Grundsteuer Hamburg berechnen

Jahressteuer
672,75 €
Monatlich
56,06 €
Steuermessbetrag
69,00 €
  1. Grundfläche 500 m² × 0,04 €/m²20,00 €
  2. Wohnfläche 140 m² × 0,50 €/m² × Wohnlage 1,0 × 0,749,00 €
  3. Steuermessbetrag × Hebesatz 975 %672,75 €

Hebesatz vor/nach der Reform 2025

Hebesatz 2024
540 %
Hebesatz 2025
975 %
Veränderung
+80.6 %

Der Hebesatz steigt von 540 % auf 975 % (+80.6 %).

Der Hebesatz steigt um 80.6 % — ein wesentlicher Anteil der Eigentümer in Hamburg zahlt ab 2025 spürbar mehr Grundsteuer als im Vorjahr.

Hamburg bezeichnet die Reform als aufkommensneutral: die Stadt erwartet insgesamt keine höheren Einnahmen. Einzelne Grundstücke können sich trotzdem deutlich verschieben — Gewerbe und hochpreisige Lagen tragen meist mehr, Einfamilienhäuser in Randlagen häufig weniger.

Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die zugrundeliegenden Grundsteuerwert- und Messbescheide kommen vom zuständigen Finanzamt — wer den Wert für zu hoch hält, muss dort innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, nicht bei der Stadt.

Welches Modell gilt in Hamburg?

Wohnlagenmodell (Hamburg)

Hamburg erweitert das Bayerische Flächenmodell um einen Wohnlagen-Faktor: gute Wohnlagen zahlen mit Faktor 0,75, normale mit 1,0 – die Lagebewertung stammt aus dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis.

So rechnet das Finanzamt und die Stadt deine Grundsteuer

  1. Schritt 1 — Äquivalenzbeträge + Wohnlage: Hamburg kombiniert die Flächen-Äquivalenzzahlen mit einem Wohnlagenfaktor (gute Lagen 0,75, normale Lagen 1,0). Die Einstufung stammt aus dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis der Stadt.
  2. Schritt 2 — Steuermessbetrag: Die Bemessungsgrundlage wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert (Wohnen: 0,31 ‰ im Bundesmodell bzw. 1,3 ‰ mit 30 %-Abschlag im Bodenwertmodell). Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, festgesetzt vom Finanzamt.
  3. Schritt 3 — Jahres-Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz — in diesem Fall 975 %. Der städtische Grundsteuerbescheid bündelt das Ergebnis und legt Fälligkeiten und Raten fest.

Typische Rechenbeispiele

Einfamilienhaus (500 m² Grund · 140 m² Wohn)

Jahressteuer
673 €
Monatlich
56 €

Eigentumswohnung (200 m² anteilig · 75 m² Wohn)

Jahressteuer
334 €
Monatlich
28 €

Die Beispiele zeigen typische Grundrisse und rechnen mit dem Wohnlagenmodell (Hamburg) sowie dem aktuellen Hebesatz von 975 % für Wohnimmobilien. Hamburg wendet zusätzlich den Wohnlagenfaktor an — in "guter Wohnlage" (Faktor 0,75) fallen rund 25 % weniger an als in der hier angenommenen "normalen Lage". Für eine exakte Berechnung oben im Rechner die konkreten Flächen und — je nach Modell — Bodenrichtwert oder Wohnlage des eigenen Objekts eintragen.

Was wäre, wenn Hamburg den Hebesatz ändert?

975 %
Jahressteuer
673 €
Heute in Hamburg (975 %)
673 €
Veränderung
0 € (0.0 %)

Szenario für ein Musterobjekt (500 m² Grund, 140 m² Wohnfläche). Deine konkreten Werte oben im Rechner eintragen.

Zahlungstermine 2025

Quartalsrate
15. Feb
Quartalsrate
15. Mai
Quartalsrate
15. Aug
Quartalsrate
15. Nov

Die Grundsteuer B wird standardmäßig in vier Quartalsraten abgebucht (§ 28 GrStG) — jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag bis zum 30. September des Vorjahres ist alternativ eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich; bei Kleinbeträgen unter 30 € wird die Steuer ohnehin in einer Rate fällig.

Grundlage der Abbuchung ist der städtische Grundsteuerbescheid. Ohne erteiltes SEPA-Lastschriftmandat muss der Betrag selbst überwiesen werden — verspätete Zahlung löst nach § 240 AO einen Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat aus, zuzüglich Mahngebühren der Stadtkasse. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid hemmt die Zahlungspflicht nicht; fällige Raten sind trotz Einspruch zu zahlen, sofern keine Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt wurde.

Umlage auf Mieter

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten anteilig auf Mieter umlegen. Bei einer beispielhaften Jahressteuer von 1.463 € entspricht das rund 122 € pro Monat — verteilt nach Wohnflächenanteil, sofern der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Umlagefähig ist ausschließlich die laufende Grundsteuer; Grundstücksbewertung, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Instandhaltung bleiben beim Eigentümer. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe + Wohnen) muss der gewerbliche Anteil vorab herausgerechnet werden, wenn dadurch eine Mehrbelastung für Wohnmieter entstünde (BGH VIII ZR 362/03).

Mieter in Hamburg können im jährlichen Betriebskosten­abrechnung prüfen: Ist die angesetzte Grundsteuer auf den Grundsteuerbescheid der Stadt zurückzuführen? Entspricht der Verteilungsschlüssel dem Mietvertrag (meist Wohnfläche)? Wurde bei einer Reform-Senkung auch die Umlage angepasst? Fehler in einem dieser Punkte sind ein häufiger Anlass für berechtigte Einwände gegen die Abrechnung.

Hamburg im Vergleich zu ähnlichen Städten

Hamburg975 %
Bremen755 %
Hannover680 %
Berlin470 %

Der Hebesatz allein entscheidet nicht über die Steuerlast — der Grundsteuerwert bzw. der Bodenrichtwert je Stadt spielt eine mindestens ebenso große Rolle.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Hebesatz Grundsteuer B in Hamburg?

Ab 2025 beträgt der Hebesatz Grundsteuer B in Hamburg 975 %. Der Hebesatz steigt von 540 % auf 975 % (+80.6 %).

Welches Bundesmodell gilt in Hamburg?

Hamburg liegt in Hamburg und berechnet die Grundsteuer nach dem Wohnlagenmodell (Hamburg). Hamburg erweitert das Bayerische Flächenmodell um einen Wohnlagen-Faktor: gute Wohnlagen zahlen mit Faktor 0,75, normale mit 1,0 – die Lagebewertung stammt aus dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis.

Wann muss ich die Grundsteuer Hamburg zahlen?

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 01.07. möglich.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann anteilig auf die Wohnfläche der Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was passiert, wenn der Grundsteuerwert in Hamburg falsch festgestellt wurde?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Gleiches gilt gegen den Grundsteuermessbescheid. Der städtische Grundsteuerbescheid kann erst korrigiert werden, wenn die Grundlagenbescheide geändert wurden.

Ist die Grundsteuer-Berechnung für Hamburg rechtsverbindlich?

Nein. Unser Rechner liefert eine realistische Schätzung auf Basis des städtischen Hebesatzes und der amtlichen Äquivalenzzahlen. Die tatsächliche Steuer ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid des Finanzamts.