Grundsteuer Essen 2025 — Hebesatz 670 %

Nordrhein-Westfalen. Grundsteuerberechnung nach Bundesmodell. Aktueller Hebesatz Grundsteuer B: 670 % (vorher 670 %).

Essen in Nordrhein-Westfalen erhebt ab 2025 einen Hebesatz für die Grundsteuer B von 670 %. Die Berechnung folgt dem Bundesmodell. Bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 490 € je Quadratmeter ergibt sich die Steuerlast aus der Fläche und der gewählten Nutzung.

Vor der Reform lag der Hebesatz bei 670 %. Die Anpassung ist nach Auskunft der Kommune aufkommensneutral umgesetzt: die Gesamteinnahmen der Stadt sollen auf Vorjahresniveau bleiben, einzelne Grundstücke können aber deutlich stärker belastet oder entlastet werden.

Grundsteuer Essen berechnen

Jahressteuer
508,87 €
Monatlich
42,41 €
Steuermessbetrag
75,95 €
  1. Grundsteuerwert245.000,00 €
  2. Steuermesszahl (0,31 ‰)75,95 €
  3. × Hebesatz 670 %508,87 €

Hebesatz vor/nach der Reform 2025

Hebesatz 2024
670 %
Hebesatz 2025
670 %
Veränderung
±0 %

Der Hebesatz bleibt mit 670 % unverändert gegenüber 2024.

Der Hebesatz bleibt mit 670 % auf Vorjahresniveau.

Essen bezeichnet die Reform als aufkommensneutral: die Stadt erwartet insgesamt keine höheren Einnahmen. Einzelne Grundstücke können sich trotzdem deutlich verschieben — Gewerbe und hochpreisige Lagen tragen meist mehr, Einfamilienhäuser in Randlagen häufig weniger.

Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die zugrundeliegenden Grundsteuerwert- und Messbescheide kommen vom zuständigen Finanzamt — wer den Wert für zu hoch hält, muss dort innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, nicht bei der Stadt.

Welches Modell gilt in Nordrhein-Westfalen?

Bundesmodell

Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an. Die Steuermessbetragsgrundlage ist der Grundsteuerwert, eine marktnahe Bewertung aus dem Ertragswertverfahren (§ 15 GrStG).

So rechnet das Finanzamt und die Stadt deine Grundsteuer

  1. Schritt 1 — Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt einen marktnahen Wert aus Bodenrichtwert, typisierter Miete, Baujahr und Restnutzungsdauer (Ertragswertverfahren nach § 252 BewG). Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag 1.1.2022, fortgeschrieben in Hauptfeststellungen alle sieben Jahre.
  2. Schritt 2 — Steuermessbetrag: Die Bemessungsgrundlage wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert (Wohnen: 0,31 ‰ im Bundesmodell bzw. 1,3 ‰ mit 30 %-Abschlag im Bodenwertmodell). Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, festgesetzt vom Finanzamt.
  3. Schritt 3 — Jahres-Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz — in diesem Fall 670 %. Der städtische Grundsteuerbescheid bündelt das Ergebnis und legt Fälligkeiten und Raten fest.

Typische Rechenbeispiele

Einfamilienhaus (500 m² Grund · 140 m² Wohn)

Jahressteuer
509 €
Monatlich
42 €

Eigentumswohnung (200 m² anteilig · 75 m² Wohn)

Jahressteuer
204 €
Monatlich
17 €

Die Beispiele zeigen typische Grundrisse und rechnen mit dem Bundesmodell sowie dem aktuellen Hebesatz von 670 % für Wohnimmobilien. Für Essen fließt der durchschnittliche Bodenrichtwert von 490 € je m² in den Grundsteuerwert ein — bei besseren Lagen kann der Wert deutlich höher, bei Randlagen merklich niedriger liegen. Für eine exakte Berechnung oben im Rechner die konkreten Flächen und — je nach Modell — Bodenrichtwert oder Wohnlage des eigenen Objekts eintragen.

Was wäre, wenn Essen den Hebesatz ändert?

670 %
Jahressteuer
509 €
Heute in Essen (670 %)
509 €
Veränderung
0 € (0.0 %)

Szenario für ein Musterobjekt (500 m² Grund, 140 m² Wohnfläche). Deine konkreten Werte oben im Rechner eintragen.

Zahlungstermine 2025

Quartalsrate
15. Feb
Quartalsrate
15. Mai
Quartalsrate
15. Aug
Quartalsrate
15. Nov

Die Grundsteuer B wird standardmäßig in vier Quartalsraten abgebucht (§ 28 GrStG) — jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag bis zum 30. September des Vorjahres ist alternativ eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich; bei Kleinbeträgen unter 30 € wird die Steuer ohnehin in einer Rate fällig.

Grundlage der Abbuchung ist der städtische Grundsteuerbescheid. Ohne erteiltes SEPA-Lastschriftmandat muss der Betrag selbst überwiesen werden — verspätete Zahlung löst nach § 240 AO einen Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat aus, zuzüglich Mahngebühren der Stadtkasse. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid hemmt die Zahlungspflicht nicht; fällige Raten sind trotz Einspruch zu zahlen, sofern keine Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt wurde.

Umlage auf Mieter

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten anteilig auf Mieter umlegen. Bei einer beispielhaften Jahressteuer von 328 € entspricht das rund 27 € pro Monat — verteilt nach Wohnflächenanteil, sofern der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Umlagefähig ist ausschließlich die laufende Grundsteuer; Grundstücksbewertung, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Instandhaltung bleiben beim Eigentümer. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe + Wohnen) muss der gewerbliche Anteil vorab herausgerechnet werden, wenn dadurch eine Mehrbelastung für Wohnmieter entstünde (BGH VIII ZR 362/03).

Mieter in Essen können im jährlichen Betriebskosten­abrechnung prüfen: Ist die angesetzte Grundsteuer auf den Grundsteuerbescheid der Stadt zurückzuführen? Entspricht der Verteilungsschlüssel dem Mietvertrag (meist Wohnfläche)? Wurde bei einer Reform-Senkung auch die Umlage angepasst? Fehler in einem dieser Punkte sind ein häufiger Anlass für berechtigte Einwände gegen die Abrechnung.

Essen im Vergleich zu ähnlichen Städten

Essen670 %
Dortmund675 %
Düsseldorf425 %
Köln475 %

Der Hebesatz allein entscheidet nicht über die Steuerlast — der Grundsteuerwert bzw. der Bodenrichtwert je Stadt spielt eine mindestens ebenso große Rolle.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Hebesatz Grundsteuer B in Essen?

Ab 2025 beträgt der Hebesatz Grundsteuer B in Essen 670 %. Der Hebesatz bleibt mit 670 % unverändert gegenüber 2024.

Welches Bundesmodell gilt in Essen?

Essen liegt in Nordrhein-Westfalen und berechnet die Grundsteuer nach dem Bundesmodell. Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an. Die Steuermessbetragsgrundlage ist der Grundsteuerwert, eine marktnahe Bewertung aus dem Ertragswertverfahren (§ 15 GrStG).

Wann muss ich die Grundsteuer Essen zahlen?

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 01.07. möglich.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann anteilig auf die Wohnfläche der Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was passiert, wenn der Grundsteuerwert in Essen falsch festgestellt wurde?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Gleiches gilt gegen den Grundsteuermessbescheid. Der städtische Grundsteuerbescheid kann erst korrigiert werden, wenn die Grundlagenbescheide geändert wurden.

Ist die Grundsteuer-Berechnung für Essen rechtsverbindlich?

Nein. Unser Rechner liefert eine realistische Schätzung auf Basis des städtischen Hebesatzes und der amtlichen Äquivalenzzahlen. Die tatsächliche Steuer ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid des Finanzamts.